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Aprire una guest house in Giappone.

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Io nella mia Guesthouse a Kyoto

Qualche settimana fa e` venuto in Giappone uno Youtuber che seguo e apprezzo moltissimo per i contenuti che crea e per come li espone. Per chi non lo sapesse uno Youtuber e` di base una persona che fa video e li pubblica su Youtube, una piattaforma che fino a qualche anno fa sembrava in crisi ma che in realtà sta tornando sempre piu` di moda e che attualmente e` il mio social network preferito. Per quella che e` la mia esperienza ho notato che molti youtuber, influencer o personaggi pubblici in generale fintantoché rimangono nell`ambito della passione producono contenuti sinceri, genuini ed interessanti, ma quando poi raggiungono numeri importanti e cominciano a intravedere la possibilità di monetizzare tale passione e farla diventare un lavoro vero perdono genuinità, i loro contenuti si annacquano e spesso  si ergono a maestri di vita nonostante mediamente la  giovane eta`. Quindi si deve avere la fortuna di riuscire a prenderli in quella finestra di tempo dove solitamente il loro pubblico cresce organicamente e si sentono liberi da vincoli o imposizioni esterne. Marcello Ascani, lo Youtuber in di cui sopra nonostante sia ormai affermatissimo da parecchio tempo pare non abbia subito le inevitabili pressioni del caso e per questo gode di tutta la mia stima. Lo seguo da anni e mi piace constatare come ha sempre mantenuto un profilo basso e a differenza di molti suoi colleghi coetanei non ha una risposta per tutto ma al contrario, essendo un curioso di natura continua piuttosto a farsi domande e a testarle con la sua community pertanto non appena ho appreso tramite una storia di Instagram che il giorno successivo sarebbe venuto a Kyoto gli ho mandato un messaggio privato complimentandomi per il suo operato e invitandolo per un caffe qualora avesse avuto tempo. E cosi e` successo!

Il caffe` si e` poi tramutato in una cena e la cena in una mini intervista che magari un giorno uscira` sul suo canale. L`oggetto dell`intervista era appunto il mio lavoro qui a Kyoto ed in generale se sia facile o consigliabile aprire una guesthouse oggi in Giappone.

Prendendo spunto da quella conversazione ho quindi deciso di fare il punto della situazione in un post cosi se non altro torno a scrivere un po. Cercherò di essere conciso e di non andare troppo nel tecnico ma non sarà facile perche` quando parlo di cose che mi appassionano divento spesso logorroico!

Ho cominciato a gestire appartamenti turistici in Giappone da ormai 5 anni. Quando sono arrivato a Kyoto, Airbnb che e` il nostro portale di prenotazioni di riferimento, sebbene già molto in voga a livello mondiale, non era molto conosciuto in Giappone. In generale il concetto di un ospitalità che si differenziasse dai vari Hotel e Ryokan (Hotel tradizionale giapponese) non era per niente sviluppato. Io che arrivavo da anni di gestione di appartamenti turistici e Bed and Breakfast in Italia ho subito notato questa mancanza e mi sono dato da fare per colmarla. All`inizio non e` stato facile. Con mia moglie passammo di ufficio in ufficio a spiegare il concetto di self catering apartment, locazione turistica, struttura ricettiva extra alberghiera, tutti termini di uso comune nel settore e gia da anni regolamentati nel mercato italiano, ma niente da fare. Nessuno ci sapeva dire cosa dovevamo fare per metterci in regola. Questo per far capire quando fosse ancora acerbo il mercato a quel tempo.

Superata questa fase per noi e` stato tutto in discesa. Abbiamo avuto la fortuna di trovare una bellissima casa tradizionale giapponese  anticamente abitata da una geisha che successivamente  venne frazionata in due mini appartamenti dalla proprietaria. Essendo stata costruita sulle rive del fiume Takase  in pieno centro a Kyoto e di fronte ad una fila di alberi di ciliegio in pochissimo tempo siamo diventati una delle mete più ambite dai turisti che cercano un esperienza diversa dai soliti hotels  su Airbnb.

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Mio figlio che da da mangiare alle anatre nella nostra Guesthouse.

Trovare la casa adatta non e` stato facile. In ogni agenzia immobiliare in cui entravamo, mia moglie doveva spiegare in giapponese quello che era il nostro progetto di business ovvero affittare una casa a lungo termine che avesse determinate caratteristiche che poi a sua volta sarebbe stata subaffittata per brevi periodi su portali dedicati. Li come chiunque abbia avuto a che fare con i giapponesi può immaginare, gli agenti immobiliari mi andavano in blocco. Si incantavano per qualche minuto e poi i più valorosi tornavano in se con qualche domanda del tipo.. ma come un hotel? Ma allora perche` non cercate un hotel! Oppure.. cioè voi volete affittare per poi subaffittare? E dove li trovate i clienti? Ma non guadagnerete mai.. non e` un business profittevole.. insomma dopo 4 o 5 agenzie ho capito che non avrei mai potuto farcela con questa gente. Non solo non capivano ma si rifiutavano a prescindere di contattare i proprietari quando noi provavamo a bypassare i loro dubbi spiegando che ci saremo assunti economicamente il rischio e che volevamo avere il benestare dagli stessi per la stipula del contratto. Niente da fare. Alla fine, dopo che anche la moglie ha gettato la spugna fortunatamente sono riuscito  a trovare probabilmente l`unico agente immobiliare in tutta Kyoto che parlava inglese e finalmente sono riuscito a trovare questa piccola gemma che ancora oggi ci da da mangiare.

Da quel giorno  sono cambiate tantissime cose. Il turismo in Giappone e` esploso, Airbnb pure e con lui anche la corsa ad accaparrarsi una piccola fetta di mercato da gente che di turismo extra alberghiero non ne sapeva nulla ma che voleva solo arricchirsi con la moda del momento e quindi largo agli abusivismi che tanto nessuno mai pensava ci sarebbero stati dei controlli.

Su Airbnb cominciavano a comparire stanze condivise e appartamenti in ogni dove, investitori pronti a comprare appartamenti ovunque per poi farli gestire a terzi, insomma una vera e propria giungla non regolamentata.

Nel frattempo, a detta degli esperti, il governo sapeva ma, con le Olimpiadi alle porte e la crescente domanda di posti letto che non sarebbe mai stata colmata dalle poche strutture regolari del momento chiuse gli occhi fino a quando domanda e offerta regolare si sono finalmente allineate. E qui siamo al 1 Giugno 2018. Il governo Giapponese e` il primo a riuscire nell`impresa fino ad allora mai riuscita a nessun altro di obbligare Airbnb ad oscurare tutti gli annunci presenti sulla piattaforma privi di regolare licenza. Quel giorno, in un click, noi abbiamo perso circa il 90% dei nostri concorrenti sulla piazza. Esattamente, il 90% degli annunci su Airbnb nella zona di Kyoto era abusivo.

Dal 1 Giugno 2018 la bolla immobiliare in cui pare siamo entrati da tre, quattro anni a questa parte si e` un po sgonfiata probabilmente anche a seguito delle continue restrizioni che il comune di Kyoto sta mettendo ai proprietari di piccole realtà ricettive che entro Marzo 2020 dovranno dotarsi di check in counter interno o punto d`appoggio a 10 minuti a piedi o 800 metri dalla struttura ed altri piccoli accorgimenti che di fatto serviranno da deterrente per i futuri piccoli imprenditori visto che in molti in questi anni si sono lanciati in acquisti folli di terreni facendone lievitare il prezzo anche del 300% in pochissimo tempo.

Nel frattempo la citta` e`  praticamente un cantiere a cielo aperto. Spuntano giornalmente nuovi Hotels  e grandi cordate di cinesi hanno ormai in mano il business degli appartamenti turistici.

Qualche settimana fa, e` uscito un articolo che parlava della situazione locale e mostrava l`incremento esponenziale delle strutture ricettive extra alberghiere negli anni qui a Kyoto.

Nel 2014 erano 460 quelle ufficialmente registrate.
Nel 2016 sono salite a 1493, più che triplicate.
Ad agosto 2018 sono quasi raddoppiate ancora portandosi a quota 2627.
A Febbraio 2019, data dell`articolo, sono 2851, sempre in leggera crescita.

Sempre secondo questo giornale, ad oggi, ogni mese 60 nuove strutture ricettive extra alberghiere vengono registrate a Kyoto ma si cominciano anche a registrare le prime chiusure di strutture provviste di licenza.

Dal 1 Ottobre 2018 il comune di Kyoto ha inoltre introdotto una tassa di soggiorno turistico di 200 yen (circa 1,50 euro) a persona per notte che può arrivare anche a 500 yen (circa 4 euro) in caso di pernottamento superiore alle 20000 yen (160 euro circa). Tassa che dovrebbe essere riscossa al momento del check in dal proprietario della struttura. Il problema e` che molti titolari di strutture ricettive si affidano ancora al check in fai da te e quindi la raccolta diventa difficoltosa tanto che preferiscono pagarla di tasca propria piuttosto che richiederla di persona. La città di Osaka per esempio ha introdotto tale tassa solo se il pernottamento procapite supera i 10000 yen per notte (circa 80 euro) rendendo cosi più snelle le opere di ricezione e facendo preferire Osaka a chi ha un budget più limitato come base per dormire per poi spostarsi in giornata a Kyoto visto che le due città` distano meno di un ora di treno l`una dall`altra.

Anche grazie a questa nuova introduzione, il 70% degli intervistati lamentava una riduzione drastica dei profitti sopratutto in virtu del fatto che il 40% di loro ha deciso di pagare di tasca propria tale tassa visto che comunque l`alternativa nella maggior parte dei casi consisterebbe nel pagare una persona a tempo pieno che si dedicasse all`accoglienza e sarebbe decisamente ben più` costosa.

Quello che personalmente ne evinco e` che fino ad ora il business extra alberghiero in Giappone e` stato per lo più i mano ad improvvisati e speculatori in cerca di guadagni facili con una seconda entrata redditizia che non sostituisse il loro lavoro principale, mentre ora chi entra nel settore lo fa con cognizione di causa, investimenti importanti e business plan mirati.

Per quel che ci riguarda siamo sempre molto apprezzati e il nostro business non sembra risentire molto della concorrenza ma questo perché abbiamo 5 anni di vantaggio sulla maggior parte dei nostri competitors nel nostro portale di riferimento, siamo Superhost da quando e` nato questo riconoscimento, abbiamo oltre 800 recensioni positive all`attivo e questo fa si che noi si appaia sempre nelle prime pagine di ricerca. Se dovessimo ripartire da zero al giorno d`oggi sarebbe sicuramente più dura e magari se non fosse che la famiglia di mia moglie e di base a Kyoto non la sceglierei nemmeno più come meta per la mia attività extra alberghiera a discapito di una città più o meno emergente come Kanazawa per esempio o, ascoltando il cuore, in riva all`oceano per essere più incline al mio stile di vita, anche se, a dire il vero, se proprio davvero dovessi ascoltarlo fino in fondo, probabilmente non sarebbe nemmeno l`oceano giapponese!

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Mia moglie che controlla la fioritura dei ciliegi dalla nostra Guesthouse.

La Nostra pagina su Airbnb:

https://www.airbnb.it/users/12969129/listings

3 commenti su “Aprire una guest house in Giappone.

  1. Ciao! Due domande se ti va.
    1) cosa bisogna fare per ottenere questa ‘regolare licenza’? O e’ una cosa solo giapponese?
    2) non so quanto sia lungo il lease che hai per l’appartamanto ma non temi che il proprietario si riprenda l’appartamento e si occupi lui di affittare via airbnb?
    Simone

    • Ciao Simone,

      1) Innanzitutto ci sono più tipi di licenze. Io avendo avuto la fortuna di avere una Machiya che e` una casa ad interesse storico ho potuto applicare per una licenza che chi ha un appartamento recente non può avere. Non tutte le zone e non tutti gli appartamenti/case hanno i requisiti per ricevere una licenza. Per esempio l`appartamento che ho recentemente preso a poche decine di metri da quelli che gestisco e che userò come base/ufficio era precedentemente usato da qualcun altro per affittare su airbnb ma siccome era alla fine di un vicoletto con strada chiusa dove per arrivarci dovevi passare davanti ad altre case e la via era più stretta di un metro non le hanno dato la licenza per operare. In quel caso non si può fare nulla per esempio. Ci sono poi molti altri vincoli oltre al fatto che si deve predisporre l`appartamento con speciali accorgimenti come vie di fuga segnalare, estintori, rilevatori di monossido ecc. Io per non avere problemi mi sono rivolto ad un ufficio privato che mi ha aiutato a pagamento a prendere tale licenza.

      2) La proprietaria e` una persona sulla sessantina inoltrata che ha tantissimi altri appartamenti i zona e non ha bisogno di soldi quindi escludo possa “rubarmi il lavoro”. Potrebbe certo decidere di non rinnovarmi il contratto allo scadere ma l`alternativa, 5 anni fa era il lavoro in fabbrica a pochi passi da casa, mi sono giocato l`all in su questo business e mi e` andata bene. In caso di cessione di contratto poi la licenza rimane a me non alla proprietaria quindi chi fosse interessato a “rubarmi il business” dovrebbe riprendersi una licenza sua o fasi vendere la mia. Ma al momento le licenze hanno regole ancora più ferree di quando le ho prese io e sopratutto dovrebbe cominciare da zero con il posizionamento brand ecc quindi da questo punto di vista lo escluderei. Nel frattempo mi sto gia muovendo comunque per non rimanere in braghe di tela come si suol dire se un giorno decidesse di non rinnovarmi più il contratto. Ho qualche progetto che presto scrivero` qui sul blog!

  2. Grande articolo Jobbe. Ben detto. E gran bel lavoro con LA guest house

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